Ipoteca a garanzia della transazione fiscale: la Cassazione dice si all’imposta

L’ipoteca volontaria concessa a garanzia dei debiti tributari oggetto di una transazione fiscale con l’Agenzia delle Entrate non è esente dall’imposta ipotecaria.

La formalità non può infatti beneficiare dell’esclusione prevista dall’articolo 1, comma 2, del d.lgs. n. 347/1990 per quelle eseguite «nell’interesse dello Stato».

È quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 24487 del 5 agosto 2026, relativa a un’ipoteca costituita nell’ambito di un accordo di ristrutturazione dei debiti ai sensi degli articoli 182-bis e 182-ter della legge fallimentare.

La questione affrontata dalla Suprema Corte riguarda, in particolare, il significato da attribuire alla parola “Stato” ai fini dell’esenzione dall’imposta ipotecaria: secondo i giudici, il riferimento normativo è allo Stato-persona e non può essere esteso all’Agenzia delle Entrate.

Il caso: un’imposta ipotecaria da oltre 500mila euro

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con il quale l’Amministrazione finanziaria aveva richiesto il pagamento di 505.970 euro per l’omesso versamento dell’imposta ipotecaria relativa a un’iscrizione concessa a garanzia di un accordo di ristrutturazione.

La vicenda era arrivata davanti alla Commissione tributaria regionale che, con la sentenza n. 9795/2022 aveva accolto l’appello di una persona fisica e di due società per azioni e annullato l’avviso.

Il ragionamento seguito dalla CTR si fondava sull’articolo 1, comma 2, del d.lgs. n. 347/1990.

La disposizione stabilisce, tra l’altro, che «non sono soggette all’imposta le formalità eseguite nell’interesse dello Stato».

Secondo il giudice tributario regionale, la formalità ipotecaria prestata a garanzia del pagamento del debito erariale oggetto della transazione fiscale con l’Agenzia delle Entrate doveva quindi essere considerata esente, in quanto eseguita nell’interesse dello Stato.

Perché la controversia è arrivata in Cassazione

Contro questa decisione l’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso per Cassazione, mentre le altre parti hanno resistito con controricorso.

Il ricorso era affidato a un solo motivo: secondo l’Agenzia, la CTR aveva violato o falsamente applicato gli articoli 1, 11 e 16 del d.lgs. n. 347/1990 e gli articoli 182-bis e 182-ter della legge fallimentare, riconoscendo erroneamente l’esenzione dall’imposta.

La Cassazione ha giudicato la censura ammissibile e fondata.

Prima di affrontare il problema interpretativo, tuttavia, la Corte effettua una precisazione significativa: l’ipoteca era stata rilasciata in favore e, dunque, nell’interesse dell’Agenzia delle Entrate.

La questione decisiva diventa quindi un’altra: un’ipoteca concessa nell’interesse dell’Agenzia delle Entrate può essere considerata, ai fini dell’articolo 1 del d.lgs. n. 347/1990, una formalità eseguita «nell’interesse dello Stato»?

La risposta della Cassazione è negativa.

Agenzia delle Entrate e Stato-persona non coincidono

Il primo passaggio del ragionamento riguarda la natura dell’Agenzia delle Entrate.

La Corte ricorda che l’Agenzia non costituisce un organo dello Stato, ma è un soggetto giuridico distinto, dotato di propria personalità giuridica e non organicamente collegato al Ministero dell’Economia e delle Finanze.

L’Agenzia svolge i servizi di accertamento e riscossione delle entrate tributarie statali attribuitile dall’articolo 62 del d.lgs. n. 300/1999, ma non può per questo essere assimilata allo Stato-persona.

La distinzione è determinante perché, secondo la giurisprudenza richiamata nell’ordinanza, quando le norme sulle imposte di registro, catastale, ipotecaria e di bollo utilizzano, ai fini di un’esenzione, formule quali «a favore dello Stato» o «nell’interesse dello Stato», il termine Stato deve essere riferito allo Stato-persona.

La Corte esclude un’interpretazione estensiva dell’agevolazione: quando il legislatore vuole riconoscere un beneficio fiscale anche ad altri enti pubblici, deve indicarlo espressamente.

I due limiti all’esenzione dall’imposta ipotecaria

La Cassazione individua anche un secondo argomento, ricavato dalla lettura coordinata degli articoli 11 e 16 del d.lgs. n. 347/1990.

L’articolo 16 prevede, in determinate ipotesi, la prenotazione a debito dell’imposta e il successivo recupero nei confronti del debitore. 

L’articolo 11, invece, comprende tra i soggetti obbligati al pagamento anche i debitori contro i quali sia stata iscritta o rinnovata l’ipoteca.

Da queste disposizioni deriva, secondo la Corte, un “doppio limite” all’esclusione prevista per le formalità eseguite nell’interesse dello Stato.

Anche quando la formalità risponde all’interesse dello Stato alla riscossione dei tributi, quindi, l'esenzione non opera nei confronti del debitore contro il quale l’ipoteca è iscritta.

Diverso è il caso in cui lo stesso Stato sia contemporaneamente debitore dell’imposta e soggetto interessato alla formalità: in questa situazione l’esclusione trova giustificazione nell’impossibilità di far coincidere nel medesimo soggetto il debitore dell’imposta e il titolare del relativo credito.

Il precedente contrario del 2020 e l’orientamento successivo

La parte più interessante dell’ordinanza riguarda il confronto con la precedente giurisprudenza.

La stessa Cassazione riconosce espressamente che nel 2020 aveva raggiunto una conclusione opposta.

Con la sentenza n. 1899/2020 aveva infatti affermato che l’ipoteca volontaria costituita dal contribuente quale terzo datore di ipoteca, a garanzia del pagamento di debiti tributari, costituisse una formalità non soggetta a imposta perché eseguita nell’interesse dello Stato.

Questo orientamento è stato però successivamente superato. L’ordinanza n. 24487/2026 richiama infatti le pronunce nn. 21605, 21618 e 21623 del 2024 e n. 2690 del 2026, nelle quali la Cassazione è tornata sulla questione escludendo l’esenzione.

Il principio richiamato letteralmente dalla Corte è il seguente:  «In tema di imposte e tasse ipotecarie, l'iscrizione di ipoteca costituita in favore dell'agente della riscossione, ed in relazione ad una transazione fiscale, non è riconducibile all'esenzione prevista, per le formalità eseguite nell'interesse dello Stato, dal DLgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 1, comma 2, in quanto detta esenzione, al di fuori delle ipotesi tassativamente previste dallo stesso legislatore, deve essere riferita esclusivamente allo Stato-persona, e non a qualsiasi soggetto che svolga attività amministrativa di accertamento, e di riscossione, dei tributi né è sussumibile sotto il generale interesse dello Stato alla riscossione dei tributi».

Applicando questi principi al caso concreto, la Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e cassato la sentenza impugnata.

La causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, che dovrà pronunciarsi anche sulle spese del giudizio di legittimità e affrontare le questioni rimaste assorbite nella precedente decisione d’appello.

Non si tratta di una decisione innovativa in senso stretto. La conclusione raggiunta è infatti coerente con un orientamento già espresso chiaramente dalla Cassazione nelle ordinanze nn. 21605, 21618 e 21623 del 2024 e successivamente nella n. 2690/2026.

La pronuncia è comunque rilevante perché consolida il superamento del precedente contrario rappresentato dalla Cassazione n. 1899/2020.

Imposta ipotecaria su garanzia per transazioni fiscali: faq

FAQ

L’ipoteca concessa all’Agenzia delle Entrate per una transazione fiscale è esente dall’imposta ipotecaria?
No. Secondo l’orientamento seguito dalla Cassazione nell’ordinanza n. 24487/2026, non può beneficiare dell’esenzione dell’articolo 1, comma 2, del d.lgs. n. 347/1990.

Perché l’Agenzia delle Entrate non beneficia dell’esenzione prevista per lo Stato?
Perché, ai fini della disposizione agevolativa, la Cassazione interpreta il termine “Stato” come riferito allo Stato-persona. L’Agenzia delle Entrate è invece un distinto soggetto giuridico.

La Cassazione aveva sempre seguito questo orientamento?
No. La sentenza n. 1899/2020 aveva riconosciuto l’esenzione in un caso analogo. Le successive pronunce del 2024 e del 2026 hanno però affermato l’orientamento contrario, oggi ribadito dall’ordinanza n. 24487/2026.